Avant d’obtenir un prêt hypothécaire, plusieurs étapes doivent être franchies. L’une de ces étapes de base consiste à négocier avec votre banquier afin d’obtenir le prêt qui vous intéresse le plus. Il ne s’agit pas seulement d’une question de baisse des taux d’intérêt, mais également d’une question d’avantages des frais immobiliers liés à l’obtention de prêts.
C’est ce que nous allons découvrir dans cet article, si vous êtes à la recherche de ce genre d’informations, vous êtes au bon endroit, restez donc en notre compagnie et poursuivez la lecture pour découvrir tout ce qu’il y a à savoir sur ce sujet.
Ce que vous devez savoir
Avant de savoir comment négocier des prêts hypothécaires, il faut avant tout de comprendre les conditions du marché. Cela inclut de garder un œil sur le taux d’intérêt moyen lorsque vous décidez de rechercher un prêt à vie, ces taux constituent le levier de négociation des crédits immobiliers.
Les prix de l’immobilier changeront en fonction des circonstances suivantes :
- informations sur l’emprunteur : cotisations personnelles, revenus, informations sur l’épargne, etc ;
- durée du prêt : les prêts hypothécaires sur 25 ans ont des taux d’intérêt plus élevés que les prêts sur 10 ans.
Cependant, les taux d’intérêt évolueront également en fonction de l’environnement économique. C’est une dimension qu’il ne faut pas négliger : à l’instant T où vous sollicitez un prêt, le taux d’intérêt moyen peut se situer autour de 3% ou 1,5%, ce qui n’est pas approprié. La même chose ! Bien que la différence soit importante en fonction des informations personnelles, il est conseillé que vous ayez d’abord une compréhension claire du taux d’intérêt contextuel du prêt pour négocier votre hypothèque.
Il faut également savoir que lors de vos recherches, vous ne devez pas considérer les tarifs publiés (qui sont généralement tentants), mais devez considérer des tarifs qui incluent tous les coûts. C’est ce qu’on appelle le TAEG, ou taux d’intérêt annuel effectif global. Ce TAEG va vous permettre d’avoir une base solide vous permettant de faire de meilleures comparaisons et négociations.
Les meilleurs argumentaires pour faire la négociation d’un prêt
Savoir négocier un prêt immobilier revient souvent à apprendre à présenter les bons arguments pouvant constituer une offre qui ne peut être rejetée.
- Injection d’apport personnel à taux élevé : peu de banques acceptent des prêts hypothécaires qui ne nécessitent pas d’apports personnels : au moins 10 % du total, permettant de couvrir les frais de notarisation et de garantie. Mais pour ceux qui peuvent injecter plus de capital (entre 15 % et 30 %), il devient plus facile de négocier un crédit immobilier et d’obtenir une baisse de taux ;
- indiquez que votre taux d’endettement est faible : le taux d’endettement ou la capacité d’endettement dépend de la différence entre vos revenus du mois en cours et vos dépenses financières. D’une manière générale, ce taux ne doit en aucun cas dépasser le pourcentage limite qui est de 33%, si ce taux n’est pas dépassé, ou encore mieux il ne dépasse pas les 15% vos données personnelles seront alors considérées comme excellentes par la banque. Il est donc fortement conseillé de faire valoir un tel argument pour la négociation de votre prêt immobilier ;
- il faut montrer que vous avez un revenu substantiel : le taux d’endettement est conçu pour garantir que la famille emprunteur aura assez pour vivre après avoir payé les dépenses mensuelles. Ce paiement est appelé « Vie restante ». Si vous avez un revenu de 1 500 euros ou un revenu mensuel de 10 000 euros, vous ne pouvez pas quantifier l’importance de « rester pour vivre » de la même manière. Même si vous payez 3 333 euros par mois (33 %), les frais de subsistance restants sont de 6 666 euros, ce qui est plus confortable que 1 000 euros lorsque vous payez 500 euros par mois. Par conséquent, un revenu élevé ou une richesse énorme sont deux arguments pour négocier un prêt hypothécaire dans la bonne direction.
Voilà donc, vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.
Mettre en avant sa capacité d’emprunt
Avant même de prendre rendez-vous avec un établissement bancaire ou un organisme prêteur, il est indispensable de vous assurer que votre projet est viable. Pour cela, vous devez définir votre capacité à emprunter. Cette capacité d’emprunt est une des bases d’un projet immobilier, car elle va déterminer si l’effort financier est supportable ou non. Selon le résultat obtenu, vous pourrez alors poursuivre ou arrêter votre projet.
Le calcul de la capacité d’emprunt, une base pour toute demande de prêt
Le taux d’endettement est plafonné à 35 % de vos revenus pour l’ensemble de vos prêts. La première chose à faire est donc de lister vos différents prêts en cours pour les inclure dans le taux total. Mais attention, ce taux n’est qu’un des éléments de votre calcul de capacité d’emprunt.
En effet, suivant le montant de vos revenus mensuels, ce pourcentage peut être plus ou moins facile à supporter. Il faut également tenir compte de ce qu’on appelle le reste à vivre, c’est-à-dire, les charges habituelles d’un ménage. Celui-ci doit être suffisamment important pour vous permettre d’honorer ces dépenses courantes (eau, électricité, nourriture, assurance, essence, téléphonie, etc.).
Pour faire une simulation de votre capacité d’emprunt, utilisez un simulateur que vous trouverez sur le site internet d’un comparateur de prêt, indépendant et fiable. Remplissez le questionnaire en ligne en indiquant si vous empruntez seul ou à deux, la totalité de vos revenus et le montant de vos dépenses. Le montant qu’il vous sera possible d’emprunter s’affiche pour plusieurs durées de remboursement.
Vous saurez alors si votre projet est réaliste et peut être mené à terme. Si celui-ci est un peu juste, il est alors possible de négocier votre prêt avec votre banque ou de trouver des solutions complémentaires.
Des solutions pour augmenter votre capacité d’emprunt
Afin de réaliser votre projet malgré tout, il est possible de trouver des solutions qui augmenteront votre capacité d’emprunt. Vous pouvez tout d’abord repousser votre projet quelque temps dans le but de mettre plus d’argent de côté et ainsi, d’augmenter votre apport personnel.
Il est également possible de regrouper et de renégocier vos différents prêts pour faire baisser le montant de vos remboursements mensuels. De fait, votre taux d’endettement sera plus faible.
Par ailleurs, il existe des taux aidés qui permettent aux futurs accédants d’obtenir un prêt Action Logement pour un prêt à taux zéro (PTZ). Pour en savoir davantage, consultez un site qui traite du sujet, car certains de ces prêts sont soumis à condition.
